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Google为何投资房地产众筹?:新英体育app官方首页
本文摘要:肖楠:原美国第二大房地产众筹企业 Realty Mogul 产品总监,现阶段在美国仅次房地产网上拍卖会服务平台之一 Auction.com 部门管理产品经营,该服务平台后尾端连接美国各种房地产众筹网址,对申报人售卖人进行风险性信用评级等。

肖楠:原美国第二大房地产众筹企业 Realty Mogul 产品总监,现阶段在美国仅次房地产网上拍卖会服务平台之一 Auction.com 部门管理产品经营,该服务平台后尾端连接美国各种房地产众筹网址,对申报人售卖人进行风险性信用评级等。房地产众筹领域在美国十分新的两年前该行业网址寥寥无几,但如今至少有七八十家,确立又分为 3 类。一类是的确的房地产众筹网址,他们不容易找寻好项目源,把钱筹上去,随后投进去。

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这类总数数最多,意味着企业:Fundrise、Realty Mogul、AssetAvenue 等。第二类是地产开发公司,一般来说她们不容易原为一个众筹网址,上边仅有自身的好多个地产新项目,这类意味着还包含:Prodigy Network;第三类也就是传统式历史悠久的私人借贷者,这群人都是有很强本地阵营人脉关系,过去仅仅对某一地区借款,但其他人大多数不告知。

而如今当房地产众筹热一起,她们也跑到阳光底下,自己做网站与之匹敌。第三类发展趋势到现在只不过是早就和第一类很像。根据我所知道,Realtyshares 有这些方面情况。

我本来所属的 Realty Mogul 理应属于第一种,在这个细分化行业,Realty Mogul 位居第二,第一是 Fundrise。但只不过是全部美国房地产众筹网址知名度位居,也类似是那样。三个风触实体模型美国房地产众筹风触实体模型只不过是先于在私人借贷阶段就会有,仅仅如今更为系统化、更为数字化。

美国房地产众筹风触实体模型一般有三个支撑:务必筹款人的个人信用、这一房地产所在位置,及其这一房地产自身历史时间。对第一个支撑,大家一般不容易剖析筹款人 Credit thickness 个人信用历史时间、FICO Score 个人信用成绩、Recent Activities 最近个人信用记录、Utilities and billpay history、Derogatory Records、Income to debt ratio 等。着重强调一点:一般金融机构和金融企业对有 Derogatory Records(还包含破产倒闭记录、欠税款记录、法院裁定借款等)不是借款的,但历经 2008-2010 年金融危机,有很多有资质证书的筹款人也破产倒闭。

因此 ,大家也充分考虑对有破产倒闭记录的人借款,但不容易苛刻核查这一破产倒闭记录组成缘故。对第二个支撑:房屋所在位置,这一包含诸多要素,还包含该地域人口密度散布、就业、Walk Score、Crime Rate、在本地有多少屯量、消化吸收量这些。例如,近期石油价格下降,一些原油公司在 Texas 一线城市裁人,导致本地就业升高,这种要素必须充分考虑。这里边,许多 数据信息都从美国中国统计局 Census 数据库查询能够捉到,他们都公布发布。

而其他数据信息,则务必卖。对第三个支撑该房地产历史时间。最先讲到下,房地产众筹除开对民用型地产众筹外,也对商业服务地产众筹。

而对商业服务地产,查该地产历史时间就很最重要。商业服务地产还包含很多种多样,例如公寓楼 Multi-Family Housing。

在美国,高达四户之上住宅公寓,看作商业服务地产。再作例如:酒店餐厅 Hotel、写字楼 Office Building、大型商场 Strip mall 和 Plaza、诊疗地产 Medical Building、学生宿舍 Student Housing、老人公寓楼 Senior Housing 这些。

以写字楼 Office Building 为例证。假如筹款人要卖一个写字楼,他不容易称作:筹来的钱一部分(一般在好多个 Million 上下)用在写字楼整修。

大家对他保证风险评估时,就对该写字楼肌肤和人体骨骼(Bones and Skin)的历史时间维修纪录保证核查。大家关键看:以往每一个整修账款都花上了要多少钱?每一项和筹款人宣称的将要花上的钱保证比较,否 Make Sense?由于商业服务地产分很多种多样,每个都是会有自身数据统计分析方式和实体模型。三个实体模型分别所危害风险控制比如果你保证一个众筹平台做一定经营规模,每日不容易收到不计其数筹款申报人。

有实体模型的仅次好处是:可以用设备必需过滤装置丢掉不符合规定的筹款新项目,就算是错过一些潜在性好众捐新项目,那样保证也是有一点的。一般来讲,高过 100 万美金下列申报人,对筹款人个人征信核查实体模型也就是第一类实体模型比较最重要;而对大中型商业服务地产,对该地产自身地址及该地产历史时间风险性分析法就比较最重要。这儿最好是的地区取决于:当一个房地产众筹平台一起,仅有美国全国各地都刚开始有贷款人时,我该怎么对一个不熟识地区进行风触?在美国,大家都是指一个地区逐渐拓展,例如 Fundrise 在纽约和西海岸,这种是它本就较熟识的当地销售市场;而别的许多 家,都会美国加州的和西海岸新区较熟识销售市场逐渐拓展。但对不熟识地区,也是有一些风险性操控方式。

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例如众筹平台捐上去的钱,并不是一下子就投出。假如筹款人宣称要整修房子,为防止他卷钱老板跑路,一般众筹平台不容易只能出在其中 1/3,等第一阶段整修結果相片工程验收达标后,它才不容易得到下一个 1/3 账款。这也是美国房地产众筹行规,也确是美国房地产众筹对比其他个人消费信贷类 p2p 众筹各有不同的一点,只不过是我很想要告知我国 p2p 众筹平台否也是有分期付款借款的做法。房地产众筹法律法规自变量大伙儿理应都听到美国 SEC 扩大开放了对 Non-Accredited Investor 进行股份筹款的允许。

我个人见解,有可能一些开朗。我还在美国这十几年,看到听过身旁一些房地产股份众筹结束实例。由于有法律法规允许,一般是几十个投资者负债累累。如今允许没了,估计不容易有很多高危股份众筹房地产新项目朝向大家。

但是充满著法律法规自变量,看见了的美国房地产众筹产业链转变理应分为三个环节:第一阶段:美国人项目投资美国人启动的地产众筹新项目;第二阶段:老外把钱转到美国人的地产众筹新项目;第三阶段:老外把钱转到老外在美国的地产众筹新项目。如今基础正处在:第一阶段大势所趋、第二阶段应运而生。只不过是,第二阶段不容易很笑话段子。

一个众筹新项目不容易翻译中文、日语等各有不同語言,世界各国人都能够投。并且,美国相关法律法规本就允许且亲睐老外投。

仅仅如今美国众筹平台都比较谨慎,为自己限量版了规定罢了。第三阶段,一个我们中国人在美国进个 LLC,去找一个美国有当地工作经验的人保证做作业,就可以在美国众筹拿地了。

也就是说,便是用美国人的钱抢下美国地产。Google为什么项目投资 Auction.com?只不过是保证房地产众捐这段时间,我寻找这一方式最好是的地区出不来资产源,而取决于如何拥有好 Deal 源。它是危害我今年加盟代理 Auction.com 的缘故。

Auction.com 是美国仅次银行法电影拍摄房地产网上拍卖会服务平台,它和美国四大银行都是有很强关联。金融机构交回法电影拍摄房地产,都根据它新的流入销售市场。

现阶段,像 Zillow、Redfin 列出的 Trustee sales,许多 只不过是是指 Auction.com 抓走的楼盘,由于法电影拍摄房品质有可能有损伤,一般比市价较低,整修掉价室内空间也大,也更是诸多房子整修者寻找楼盘的乐园。因此 ,许多 地产消费者或房子整修者步骤便是:在 Auction.com 看到有潜在性掉价室内空间的楼盘,随后,四处借款或去找股权投资,谋取拍卖时竞价下楼盘。

Auction.com 从而纯天然组成诸多房地产众筹平台的上下游新项目源。Google上年 3 月项目投资了它:Google Venture 有一个投中后期股票基金,一般投企业上市前最终一轮,它那期一共转了 3 个企业:Lending Club、Survey Monkey 和 Auction.com,Google对 Auction.com 的投资总额是 50 Million 美元。

我要Google立足点:Google Venture 做为Google Portfolio Company,有很多多方面协作能够开展,还包含地形图、寻找、数据处理方法等。Google有一个內部资询精英团队,对 Portfolio Company 服务项目。

大家商品精英团队如今经常为先人以往和她们争辩。


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